Тема нашей беседы сегодня – «Ипотека жилья». На вопросы, касающейся этой темы, отвечает гость нашей студии — заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Гульназ Гумерова.
Ипотека у большинства ассоциируется с денежным кредитом, кредитными обязательствами. Так ли это? Правильно ли понимает большинство людей суть ипотеки?
В какой-то степени да, правы. Начнем с того, что суть ипотеки намного шире. Но основная его суть — это залог недвижимого имущества. Не всегда для возникновения ипотеки необходимо брать кредит в банке или в иной кредитной организации.
То есть ипотека – это необязательно покупка жилья в кредит?
-Да, необязательно. Ипотека бывает двух разных видов: в силу договора и в силу закона. Отличительной чертой ипотеки в силу договора является тот факт, что гражданин, который желает получить кредит в банке, например, на приобретение дорогостоящего оборудования, передает в качестве залога недвижимость, которая уже имеется у него в собственности. В этом случае он обращается в банк и вместе с договором о займе подписывает документ (договор залога или договор ипотеки), в котором подтверждает, что имеющийся в его собственности объект недвижимости (например, квартира) будет выступать залогом до того момента, пока он не вернет заемные средства. То есть имущество остаётся в собственности у гражданина, но если условия договора будут нарушены (например, гражданин перестанет выплачивать кредит), то банк может инициировать перевод имущества на свой баланс, то есть забрать недвижимость в свою собственность. Второй вид ипотеки – это ипотека в силу закона. Например, для покупки квартиры вы берете кредит в банке и в договоре купли-продажи указываете, что покупка квартиры осуществляется с использованием кредитных средств банка, в этом случае с момента регистрации Вашего права собственности на квартиру, недвижимость будет находиться в залоге у организации, предоставивший вам кредит, до момента полной выплаты вами кредита.
То есть пока не будут исполнены обязательства перед банком, собственник не сможет свободно распоряжаться своей квартирой?
- Да, например, не сможет продать ее без согласия банка или организации, предоставивший вам кредит. Также ипотека в силу закона может возникнуть при покупке квартиры с рассрочкой платежа, то есть покупка квартиры без привлечения кредитных или заемных средств банка, если конечно в договоре купли-продажи стороны не предусмотрят условие, что залог не будет возникать в пользу продавца. Зачастую от граждан мы слышим такую фразу «почему возникает ипотека в силу закона, мы же кредит не берем в банке». Например, вы покупаете квартиру и предусмотрели в договоре купли-продажи, что часть денег за квартиру вы передадите продавцу через определенное время после регистрации права собственности покупателя на квартиру. В данном случае возникает ипотека в силу закона, так как Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что если на момент передачи квартиры покупателю оплата по договору полностью не произведена между сторонами, то с момента передачи квартиры покупателю и до его полной оплаты квартира будет находиться в залоге у продавца, то есть пока покупатель не исполнит свое обязательство по оплате квартиры он также не сможет им распоряжаться без согласия продавца.
Ипотека жилья означает, что в отношении него действуют определенные ограничения. Какие это ограничения? Например, можно ли продать жилье, приобретенное в ипотеку?
- Как уже говорила, ипотека означает, что жилье остается в собственности у покупателя и при этом остается объектом залога для банка. Поэтому продавать, обменивать и совершать иные сделки с недвижимостью можно только с их согласия. Продать жилье, находящееся в ипотеке (в залоге у банка или иной кредитной организации), можно. Например, продавец может досрочно погасить кредит за счет собственных, заемных средств либо за счет средств покупателя. Либо может продать квартиру с согласия банка другому лицу, при этом залог в силу закона в пользу банка сохраниться.
Как перед покупкой жилья убедиться, что оно не обременено ипотекой?
-Необходимо через офисы МФЦ либо портал Росреестра заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимого имущества. В этой выписке будет отражено наличие или отсутствие обременений.
После выплаты ипотеки кто должен сообщить об этом в Росреестр и погасить обременение? Банк или должник?
-Многие граждане ошибочно думают, что если ипотека ими полностью выплачена, то запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости автоматически погасится. Выплата кредита не влечет автоматического прекращения ипотеки. Необходимо обязательно обратиться с заявлением о погашении записи об ипотеке. Кто должен обратиться с таким заявлением зависит от того, выдавалась закладная или нет. В случае, если закладная не выдавалась, то с заявлением о погашении записи может обратиться только залогодержатель, то есть кредитная организация. Либо совместным заявлением обращаются залогодатель и залогодержатель, то есть собственник и банк.
Если же закладная выдавалась, то с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке может обратиться должник (то есть собственник квартиры), с обязательным представлением закладной, который содержит отметку об исполнении обязательства в полном объеме. Также запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной, либо заявления законного владельца закладной (то есть банка). При этом обязательно должны быть представлены закладная или же выписка по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена (то есть закладная передана на хранение в депозитарий) или выдавалась электронная закладная. Помимо указанных способов погасить записи об ипотеке возможно по решению суда. Предположим, возникла такая ситуация, что заемщик ипотечного кредита умер. Что делать наследникам?-Вопрос кто будет выплачивать ипотеку будет зависеть от разных факторов: есть ли наследники, есть ли поручители и созаемщики, оформлялся ли договор страхования. Выдавая жилищный заем, финансовая структура старается предусмотреть возможные будущие обстоятельства. Для этих целей банк производит комплексное страхование, которое предусматривает как нетрудоспособность заемщика, так и смерть. В части полномочий Росреестра могу отметить следующее. При обращении наследников за государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости, на который зарегистрирована ипотека, ограничение в виде ипотеки в пользу банка или иной кредитной организации сохраняется и актуальная запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости переносится на нового правообладателя, то есть на наследника.
