Общая собственность – распространённое явление в России. И именно поэтому в Росреестр очень часто поступают вопросы относительно сделок с таким имуществом. И на данную тему сегодня мы поговорим с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Сергеем Мережниковым.
Что такое общая собственность, чем она отличается от любой другой?
Право общей собственности возникает тогда, когда собственность на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственниками.
Сособственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако, только сообща.
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников.
В чем особенность именно долевой собственности?
Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (1/2, 1/3 доля и т.д.). Если в законе, договоре или ином документе не прописаны особенности, то доли сособственников, как правило, являются равными.
А чем отличается совместная собственность от долевой?
При общей совместной собственности доли участников не определены, они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Например, самый частый пример — совместная собственность возникает у супругов на имущество, приобретенное во время брака за счет их общих доходов, вне зависимости от того, на чьё имя из супругов оно приобретено. Конечно, есть и иные примеры совместной собственности.
В случае совместной собственности документ о праве имеет один номер, но хозяина два и более.
Каким образом совершаются сделки с долевым имуществом, что требуется сделать, например, при продаже доли?
Распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки. Т.е. остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней.
Извещение может быть вручено собственникам через нотариуса или направлено почтой в форме телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении. В течение месяца другие участники долевой собственности должны принять решение о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом, либо же отказаться от этого права.
По истечении указанного срока и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.
Хочу обратить внимание относительно ситуаций, когда участников долевой собственности очень много. В Личном кабинете портала Росреестра разработан специальный сервис, который позволяет осуществить извещение о продаже доли (за исключением жилых помещений), когда число таких участников превышает 20. Но, конечно, в данном случае у всех лиц, кого нужно известить, также должны быть открыты Личные кабинеты на портале Росреестра.
Какие документы необходимо представить в Росреестр для подтверждения соблюдения преимущественного права покупки?
Для доказательства исполнения своей обязанности продавец совместно с заявлением о государственной регистрации прав должен представить в Росреестр один из следующих документов:
- документы, подтверждающие факт извещения продавцом собственников остальных комнат в квартире о намерении продать свою комнату: текст извещения, почтовую квитанцию об отправке заказного письма и уведомление о вручении заказного письма или уведомление, переданное через нотариуса, а также телеграмма. Это удобно, если, к примеру, вы не знаете точное местонахождение ваших сособственников.
- либо же нотариально удостоверенный отказ собственников остальных комнат в квартире от покупки комнаты. В данном случае нет необходимости ждать 30 дней, отведенные на срок уведомления. Можно приступить к сделке сразу же.
А если в итоге один из сособственников посчитает, что доля в недвижимости была продана с нарушением преимущественного права покупки?
В этом случае собственник любой другой доли имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Какие нюансы бывают при заключении подобных сделок?
- если продавец уменьшит цену или изменит другие существенные условия продажи, то он обязан вновь уведомить об этом собственников;
- уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается;
- если собственником одной из комнат является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то необходимо потребовать согласия органов опеки;
- соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или завещании имущества.
Какие последствия ждут продавца, если он нарушил установленное право преимущественной продажи комнаты в квартире?
Если не истек месячный срок со дня извещения, то госрегистрация права будет приостановлена. В уведомлении о приостановлении будет указано, какие документы необходимо донести. Если же заявитель не представит необходимые документы в указанные сроки, то регистратор будет вынужден отказать в регистрации.
Как же осуществляется распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности?
Предполагается, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Именно поэтому Росреестр сегодня не вправе требовать согласие на отчуждение от других сособственников общей совместной собственности. Однако, к примеру, если один супруг продает квартиру без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то в ЕГРН регистратором будет сделана отметка об этом, и в выписке из ЕГРН данная отметка также будет содержаться. Таким образом, это может не понравиться покупателям, поэтому мы, специалисты Росреестра, все-таки рекомендуем получить нотариальное согласие на отчуждение других сособственников.
