О том, что такое сделки и чем они отличаются от договоров, когда и куда нужно идти к нотариусу для заключения сделки нам расскажет сегодня гость нашей студии – Президент Нотариальной палаты Республики Башкортостан Роза Иматовна Евстафьева.
Первоначально для наших слушателей хочется пояснить, что же такое сделка?
Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Примером односторонней сделки может служить завещание.
Когда сторон несколько, между ними заключается договор. Для его заключения необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Что означает нотариальное удостоверение сделки?
Это означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
В законодательстве указаны случаи, когда нотариальное удостоверение сделок обязательно. Но также лица, совершающие сделку, могут договориться между собой, что сделка будет нотариально удостоверена, хотя такая форма и не требуется в силу закона.
Какие последствия влечет несоблюдение требований закона в части обязательного нотариального удостоверения сделки?
В таком случае несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Какие же сделки с имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
На сегодняшний день обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями. Эти исключения касаются:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в такой фонд;
- сделок по отчуждению земельных долей;
- договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Также посетить нотариуса необходимо при заключении сделки, связанной с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; при заключении договора ренты; договора поручительства, заключаемого застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства; договора условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.
По сделкам, которые не подлежат обязательному нотариальному удостоверению в отношении недвижимости, граждане вправе заключить договор в простой письменной форме и подать заявление о регистрации перехода права собственности самостоятельно или через представителя в любое отделение МФЦ.
Хочу отметить, что нотариального удостоверения также требуют сделки в сфере семейных и корпоративных правоотношений. Например, брачные договоры, соглашения о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поскольку так или иначе связаны с правом собственности на недвижимое имущество.
Каким образом происходит нотариальное удостоверение сделок?
Та кропотливая работа, которую проделывает нотариус, проверяя законность сделки, как правило, остается невидимой для обратившихся граждан.
Условно процесс нотариального удостоверения сделок можно разделить на несколько этапов:
- установление личности лица, обратившегося за нотариальным действием;
- проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия;
- проверка документов;
- разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки;
- подписание сделки сторонами, проставление нотариусом удостоверительной надписи,
- внесение сведений о нотариальном действий в Единую информационную систему нотариата.
Имеет ли значение, к какому нотариусу обращаться за удостоверением сделок?
Если это договоры в сфере семейных либо корпоративных правоотношений, то никаких ограничений законом не предусмотрено, и можно обратиться к любому нотариусу.
А вот если это договоры в отношении недвижимости, то ограничения есть. К примеру, любой нотариус Республики Башкортостан может удостоверить договор по отчуждению недвижимости, расположенной на территории Республики Башкортостан (т.е. в любом районе или городе РБ).
До 2016 года удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производилось по месту нахождения указанного имущества.
При этом не следует смешивать с экстерриториальным принципом регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре, когда договор, заключенный в простой письменной форме в отношении недвижимости г. Москва, можно сдать в любом отделении МФЦ на территории Республики Башкортостан.
В нотариате все-таки есть ограничения по удостоверению договоров по отчуждению недвижимости, находящейся в другом субъекте РФ. Единственным исключением является удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации. Удостоверение производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. Такое правило распространяется, в основном, на договоры мены.
