Тем, кто планирует продать или купить квартиру, полезно знать, какие документы собрать и какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – все это поможет в успешном оформлении сделки.
На вышеобозначенные вопросы нам поможет ответить начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по РБ Сергей Мережников.
С чего начать, если я, к примеру, являюсь продавцом объекта недвижимости?
При продаже недвижимости мы рекомендуем обратить внимание владельца на следующие моменты:
- Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета.
- Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
На что обратить внимание покупателю, чтобы не стать жертвой мошенников?
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга. Также. Как уже было сказано ранее – не лишним будет проверить информацию, кто зарегистрирован в квартире — это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов.
Согласие супруга обязательно при отчуждении?
Непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру. Однако, если такое согласие не будет представлено вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена отметка, что сделка совершена без согласия супруга.
На что еще обратить внимание покупателю?
Важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт или технический план. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.
Нужно ли обращаться к нотариусу при осуществлении сделки купли-продажи?
В некоторых случаях договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора). Если документы были удостоверены нотариусом, то нотариус сам обязан подать их за заявителя в Росреестр.
Какова госпошлина за такую сделку?
За госрегистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). Если покупателей несколько – то госпошлина делится по их количеству в равных долях.
А что должно обязательно содержаться в договоре купли-продажи квартиры?
В нем непременно должны содержаться сведения о:
- субъектах (продавце и покупателе);
- предмете договора, в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
- сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то еще;
- цене договора — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
По мере наличия необходимости и по взаимной договоренности в договоре указывают:
- порядок проведения денежных расчетов;
- порядок передачи квартиры покупателю;
- данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
- сроки физического и юридического освобождения квартиры;
- данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и все то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить и другое на усмотрение сторон.
