20 ноября во всем мире отмечают Всемирный день ребенка. К этой дате во всех субъектах Российской Федерации ежегодно проводится акция — Всероссийский День правовой помощи детям.
Мы приветствуем в студии помощника руководителя Управления Росреестра по Башкортостану Гульнару Сайфуллину, которая разъяснит нюансы сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, а также особенности оформления сделок с привлечением материнского капитала.
Кто может представлять интересы ребенка?
- Представлять интересы малолетних детей при совершении сделок с недвижимостью и подавать от их имени документы, должны их законные представители. Законными представителями ребенка являются родители либо усыновители. При отсутствии родителей и усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями для малолетних граждан являются их опекуны.
Есть ли особенности осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетних в соответствии с их возрастом?
- Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с недвижимостью (он заключает договор, расписывается в документах) с письменного согласия законных представителей. Документы на государственную регистрацию прав он вправе подать самостоятельно.
- А вот при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители (родители, усыновители, опекуны), они же подписывают и договоры.
Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
- Чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.
Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию (прописку) или же является собственником недвижимости?
- Разница есть. Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, если он является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
- Если ребенок имеет только постоянную прописку, то он не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
- В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Как не нарушить закон при использовании маткапитала при сделках с недвижимостью?
- Приобретаемое (построенное, реконструированное) жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала.
Как совершать покупку и оформление недвижимости по материнскому капиталу?
- Возможность вложения средств материнского капитала на приобретение или строительство жилья является одним из самых популярных направлений его использования. Граждане могут использовать материнский капитал на погашение части стоимости жилья либо в качестве первоначального взноса при приобретении недвижимости в ипотеку. Также средствами материнского капитала можно погасить часть ипотеки.
Как выяснить, была ли недвижимость первоначально приобретена на средства маткапитала, как себя обезопасить?
- Росреестр не наделен полномочиями контроля над исполнением условий использования средств материнского капитала — это обязанность самих граждан. Сегодня эту информацию об использовании материнского капитала можно получить в Пенсионном фонде. Если продавец намерен продать квартиру и ему нечего скрывать, он предоставит все запрашиваемые документы. Кроме того, в договоре купли-продажи целесообразно прописать пункт, что при покупке квартиры не использовались средства материнского капитала, в таком случае, если продавец исказил информацию — он совершил мошеннические действия — уголовно наказуемые.
Ограничения при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних
- Опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего.
- Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.
