По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение. Более подробно об этом расскажет начальник отдела государственной регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по РБ Людмила Мизонова.
Что такое согласие супруга на продажу и необходимо ли обращаться за таким согласием к нотариусу?
Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом. Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.
Обязанность предоставить согласие супруга – это требование закона?
Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено пунктом 3 статьи 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе потом оспорить совершенную сделку в суде.
Как быть, если супруг проживает за рубежом?
Если супруг проживает за границей, то его согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он проживает.
В каких случаях нужно согласие супруга на продажу квартиры? Если мне подарили квартиру, считается ли она совместной собственностью?
Согласие супруга на продажу квартиры требуется только в случае, если недвижимость была приобретена в браке за общие денежные средства супругов. Это считается совместной собственностью.
Если же квартира в период брака была получена в дар, наследство, приватизирована или приобретена одним из супругов до брака, то она не является их совместной собственностью. Следовательно, согласие супруга на ее продажу не требуется.
Аналогично, если квартира оформлена на двоих супругов, они оба являются собственниками и вместе выступают продавцами. В этом случае также не нужно дополнительное согласие.
Если супруги в разводе, нужно ли согласие, если один из супругов отчуждает недвижимость?
Если супруги находятся в разводе, но недвижимость ранее являлась их совместной собственностью, то, по общему правилу, для ее отчуждения одним из бывших супругов требуется согласие другого. Во избежание возможных споров и оспаривания сделки, на практике рекомендуется запрашивать такое согласие даже с бывших супругов. Исключение составляют ситуации, когда имущественные права супругов были полностью разделены в ходе развода. Тогда согласие бывшего супруга на отчуждение недвижимости не требуется.
Какая ситуация возникает, если квартира была приобретена одним из супругов до брака по ДДУ, а оформлялась в собственность уже в браке?
Если квартира была приобретена одним из супругов до брака по договору долевого участия (ДДУ), а оформление права собственности произошло уже в браке, то в этом случае согласие требование согласия супруга зависит от сроков оплаты стоимости договора по ДДУ, т.е. ключевым моментом здесь является то, кто и когда оплачивал стоимость приобретения квартиры.
Если будущий супруг полностью рассчитался с застройщиком по ДДУ до вступления в брак, то квартира считается его личной собственностью. Тот факт, что оформление права произошло в браке, не меняет этого.
Если в выписке из ЕГРН представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат, в паспорте печать не стоит, как подстраховать себя при покупке?
Для страховки можно запросить у продавца нотариально заверенное заявление, где он официально уведомляет покупателя, что не состоял и не состоит в браке на момент приобретения квартиры. Это поможет исключить возможные претензии.
Также существует Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния, к которому имеют доступ нотариусы. Они могут самостоятельно проверить семейное положение продавца и решить, нужно ли требовать согласия супруга на сделку.
Альтернативный вариант — самостоятельное получение продавцом в ЗАГСе справки об отсутствии факта брака.
Требует ли Росреестр согласие супруга при регистрации сделки?
Росреестр не требует предъявления согласия супруга при регистрации сделки по продаже квартиры. Если такое согласие не будет представлено, Росреестр все равно зарегистрирует переход права собственности. Однако в записях ЕГРН о правах и ограничениях прав в разделе «Дополнительные сведения» будут внесены сведения, что регистрация совершена без необходимого согласия третьего лица. Эта запись не является обременением, формально не препятствует сделке, но может создавать риски для добросовестного покупателя в будущем.
В течение какого времени второй супруг, чьи права не были учтены при продаже недвижимости, может оспорить сделку?
Срок исковой давности – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ). То есть супруг, чье согласие на продажу квартиры не было получено, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Поэтому важно своевременно отслеживать информацию о распоряжении совместным имуществом и принимать меры по защите своих прав.
