Как избежать всевозможных рисков при покупке-продаже жилья? Как не допустить ошибок при оформлении договоров и их последующей регистрации? Как не стать жертвой мошеннических действий? Обо всем этом нам постарается подробно рассказать сегодняшний гость нашей студии — главный специалист – эксперт отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Ирина Аязгулова.
Ирина Вилевна, что из себя представляет договор купли-продажи квартиры и подлежит ли он регистрации?
Договор купли-продажи квартиры — это соглашение по которому Продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Сам договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации. Однако переход права собственности на основании этого договора подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и право собственности у покупателя возникает именно с момента регистрации.
Существуют ли специальные формы договора? Либо его заключают в свободной форме?
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В случаях установленных законом договора купли-продажи подлежат также обязательному нотариальному удостоверению (например продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договора купли-продажи недвижимости считается заключенным, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям договора купли-продажи, в частности, относятся:
Предмет договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, поэтому необходимо подробное описание продаваемой квартиры, включая адрес, площадь, этажность, кадастровый номер и другие характеристики.
Цена договора. Указывается точная сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу за квартиру. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже считается незаключенным.
Порядок расчетов: Определяется, каким образом и в какой форме будут производиться платежи (наличными, безналичным расчетом, рассрочка и т.д.).
Передача имущества: Устанавливаются сроки и условия передачи квартиры новому владельцу. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Также стороны могут в договоре прописать и иные условия сделки, например Ответственность сторон.
Если есть какие то ограничения или обременения в отношении объекта недвижимости они также должны быть прописаны в договоре (например, наличие ипотеки, найма жилого помещения и тд.).
Кроме того, в договоре следует указывать полные данные продавца и покупателя (ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес проживания и тд), а также нужно указывать дату и место составления договора.
Какие еще документы потребуются для оформления сделки?
Перечень документов индивидуален для каждой сделки, необходимость и достаточность документов определяет государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы.
Если коротко, не останавливаясь на нюансах, то это: заявление о регистрации от покупателя и продавца, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, документы удостоверяющие личность обеих сторон. Покупателю также потребуется также оплатить госпошлину. Если сделка осуществляется по доверенности – то необходимо приложить нотариальную доверенность. Уточнить примерный перечень для конкретного случая поможет бесплатный специальный сервис «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра.
А бывают ли случаи, когда может потребоваться предоставление иных документов?
При продаже доли в праве общей собственности, или, комнаты в коммунальной квартире, продавец обязан уведомить остальных совладельцев о своем намерении продать долю. К заявлению о регистрации прикладываются документы, подтверждающие уведомление совладельцев, либо отказы от права преимущественной покупки от сособственников.
Если владельцем квартиры является несовершеннолетний, или если в жилом помещении живут подопечные или дети без родителей, потребуется разрешение органов опеки. Если жилье принадлежит супругам, обязательно необходимо предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга, чтобы в ЕГРН не появилась отметка о том, что недвижимость продана без согласия супруга.
В каком размере и кем будет оплачиваться госпошлина?
Пошлина за регистрацию права собственности на квартиру с января 2025 года установлена в размере 4000 рублей. Ее вносит покупатель. Пошлина делится на количество участников-покупателей договора. Например, если собственниками по договору становятся 2 гражданина, то каждый из них уплачивает по 2000 рублей, если 4 — то по 1000 рублей от каждого.
Можете ли вы посоветовать, в какой момент лучше передавать деньги при покупке жилья? До подачи документов на регистрацию или уже после регистрации?
Момент передачи денежных средств является договорным условием, то есть согласовывается сторонами. Расчет может быть произведен:
- до подписания договора, тогда в акте приема-передачи и в договоре указывается, что расчет произведен;
- в день подписания договора после сдачи документов на государственную регистрацию, тогда акт с указанием полного расчета приобщается продавцом и покупателем позже;
- если расчет происходит по частям, то в договоре указываются суммы и даты платежей;
- если расчет происходит после государственной регистрации перехода права к покупателю, то регистрируется ипотека в силу закона (если договором не будет предусмотрены иные условия). После получения документов и полного расчета продавцом и покупателем подается совместное заявление о погашении записи об ипотеке.
И в завершении программы можете ли вы дать нашим радиослушателям несколько советов, которыми не стоит пренебрегать при подготовке документов купли-продажи, чтобы избежать в дальнейшем различных пересудов и ненужной головной боли?
Во-первых, это, конечно, внимательно читать все документы, которые собираетесь подписать, особенно договоры, доверенности.
Второе, не подписывать договор, если вас что-то в нем насторожило или совсем не устраивает. Так как оспорить заключенный договор можно будет только в суде.
Всегда помните, что доверенность на продажу квартиры – самый популярный документ в смысле подделки, поэтому всегда старайтесь поговорить с самим владельцем недвижимого имущества. И последнее, если все же возникли вопросы, которые не удалось разрешить самостоятельно, вы всегда можете обратиться в Управление Росреестра по Республике Башкортостан за бесплатной консультацией.
