Перевод жилого помещения в нежилое может быть выгоден, так как доход от аренды или продажи таких помещений (под магазины или офисы) значительно превышает доходы от аналогичных сделок с квартирами. На рынке есть спрос на такие объекты. Однако многие владельцы не делают такой перевод, потому что не знают, как это правильно сделать и какие могут быть последствия. В этом вопросе нам поможет заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №3 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Эльвира Бикмеева.
Что мы можем отнести к жилым помещениям?
Жилое помещение (например, квартира) предназначено для проживания граждан. Жилищный кодекс РФ разрешает использовать его для работы или индивидуального предпринимательства, если это не нарушает прав соседей и соответствует требованиям к жилью.
То есть получается, любой собственник на своей жилплощади может развернуть производство, организовать склад для товара и т.п.?
Собственник может разместить в своей квартире предприятие, учреждение или организацию (например, аптеку, офис или магазин) только после того, как переведет ее в нежилое помещение. Размещение промышленных производств в жилых помещениях запрещено.
ЖК РФ запрещает перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях:
- Если помещение расположено в наемном доме социального использования.
- Если в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
— Если нет отдельного входа в помещение и невозможно его оборудовать.
- Если помещение является частью другой жилой площади (например, комната в квартире).
— Если в помещении постоянно живут люди (собственники или их родственники).
— Если на помещение наложены ограничения (например, оно заложено или сдано в аренду).
Кроме того, важно помнить, что переводимая квартира должна находиться на первом этаже. Если она расположена выше первого этажа, то под ней не должны быть жилые помещения.
Кто принимает решение о переводе помещения из одной категории в другую?
Орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества.
Какие документы необходимо собрать и представить в орган местного самоуправления?
Потребуются:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если требуется переустройство и (или) перепланировка).
Здесь отмечу, что гражданин вправе не представлять план помещения и поэтажный план (их орган может запросить сам в порядке межведомственного взаимодействия), а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Росреестре, документы, — можно не представлять правоустанавливающие документы.
Также нужен: 6) протокол общего собрания собственников помещений с решение об их согласии на перевод и 7) согласие на перевод каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.
Когда ждать ответ от органа местного самоуправления после того как были сданы все документы?
Такое решение осуществляется не позднее чем через сорок пять дней со дня получения органом документов.
Предположим, решение принято положительно. Что будет дальше?
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия решения уведомляет об этом заявителя, а также информирует собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки или перечень иных работ, которые необходимо провести. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется.
Это значит, что сделал перепланировку и все – можно начинать работать?
В любом случае, перепланировку соответствующим актом в течение 30 дней должна подтвердить приемочная комиссия. После этого в орган, осуществляющий перевод необходимо направить уведомлении об окончании перепланировки с приложением техплана. Данный акт будет направлен Росреестр для внесения сведений в ЕГРН что и будет являться подтверждением окончания перевода помещения. Если же документ о принятом решении не содержит требования перепланировки, то он уже сразу является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.
А если принято решение об отказе?
Отказ выносится в случае нарушения условий и процедуры перевода. Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке.
Какие обязанности по содержанию переведенного помещения несет его собственник?
При использовании помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законном требования. Владелец нежилого помещения наравне с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме несет обязанности по эксплуатации и ремонту жилого дома и затраты по эксплуатации и ремонту общего имущества жилого дома, участвует в выборе способа управления, заключает договор управления домом. Юридические лица, в отличие от собственников жилых помещений заключают договоры на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.
Необходима ли государственная регистрация права собственности на переведенное нежилое помещение или достаточно того, что было зарегистрировано право собственности на жилое помещение?
Если была проведена перепланировка, то в таком случае орган, осуществляющий перевод помещений, в порядке межведомственного взаимодействия направляет в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН такие документы как:
- заявление о кадастровом учете (или единое заявление об учете и регистрации прав — если в результате перепланировки образованы новые помещения);
- акт приемочной комиссии и техплан перепланированного помещения;
- решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений в ЕГРН.
Возможен ли обратный перевод нежилого помещения в жилое?
Да, возможен. В общем, он осуществляется по тем же правилам, что из жилого в нежилое.
