Многие покупатели квартир знают, что становятся их владельцами после покупки, но редко задумываются о том, кому принадлежит прилегающий участок многоквартирного дома. Хотя эта земля принадлежит жильцам, её часто используют другие люди: строят парковки или торговые павильоны. Важно понимать, какие правила регулируют использование такой территории и как ею управлять. Об этом расскажет наш гость — заместитель начальника отдела координации и анализа деятельности в учено-регистрационной сфере Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гульнара Каримова.
Поясните нам, пожалуйста, что такое придомовая территория, что в нее входит?
Придомовая территория – это земельный участок, располагающийся вокруг многоквартирного жилого дома и который определен и закреплен за ним землеустроительной и градостроительной документацией. Кроме самого жилого дома на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения: элементы озеленения и прочего благоустройства; детские и спортивные площадки; сушилки для белья; коллективные автостоянки; пожарные проезды; трансформаторные подстанции и другие объекты, необходимые для нормальной эксплуатации дома.
Каковы права и обязанности жильцов многоквартирного дома на эту территорию?
Поддерживать придомовую территорию в надлежащем виде должны жильцы (собственники) помещений в многоквартирном доме, который расположен на земельном участке, потому что земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Все вопросы, связанные с распоряжением и определением общего имущества многоквартирного дома, рассматриваются на общем собрании жильцов (собственников помещений) многоквартирного жилого дома и утверждаются решением общего собрания. Например, изменение размера общего имущества (а также его передача в пользование другим лицам) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
В случае разрушения, случайной гибели или сноса многоквартирного дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом. (ст.36 ЖК РФ, а зачем вообще сохраняется эти доли за жильцами, какой смысл, что это дает?)
А можно ли продать такую долю?
Нет, собственник помещения не вправе отчуждать или осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
Каким образом жильцы должны подтвердить свои права на земельный участок придомовой территории?
Земельный участок, образованный до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005), в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Если участок не образован до этой даты, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления (уполномоченные органы) с заявлением об образовании участка. Со дня проведения кадастрового учета участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД – об этом вносится отметка в ЕГРН. Специальных заявлений для этого подавать не требуется.
Как узнать, стоит ли придомовой участок на кадастровом учете?
Проверить межевание границ участка и его постановку на кадастровый учет можно либо с помощью выписки из ЕГРН, либо воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». В случае если земля не находится на кадастровом учете, необходимо подать заявление о формировании земельного участка, в местную администрацию. При наличии проекта межевания территории администрация за счет средств бюджета проведет работы по постановке земельного участка на кадастровый учет.
Для чего вообще необходимо, чтобы придомовая территория и другое общее имущество было в собственности жильцов?
В ряде случаев регистрация прав в Росреестре на владение такой землей становится выгодным решением. Например, когда собственники хотят использовать часть придомовой территории для хозяйственных целей, сдать участок в аренду или установить ограничения на въезд. Никто самовольно не может занять такой участок или его часть.
Какие права имеют на придомовую территорию муниципальные власти?
После того, как участок под многоквартирным домом сформирован, поставлен на кадастровый учет и поступил в общую долевую собственность жильцов, муниципальные власти больше не могут распоряжаться этой землей. Однако участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.
Покупая квартиру в новостройке, сегодня также необходимо обращаться в администрацию для формирования участка под домом?
Нет. Сегодня новостройка проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик.
Если общее имущество, включая земельный участок под МКД, принадлежит на право общей долевой собственности всем жильцам, может ли один из владельцев квартиры в данном доме установить гараж во дворе?
В таком случае правовым основанием для размещения индивидуального гаража во дворе является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о размещении гаража. Это решение оформляется протоколом общего собрания. Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не учтен в ЕГРН, то правовым основанием организации места под гараж во дворе является договор передачи (договор аренды) придомовой территории, заключенный с соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.
