Об особенностях оформления и регистрации такого договора мы поговорим с заместителем руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Александрой Ждановой.
Что такое договор найма жилья, есть ли какие-то особенности у данного договора?
Договор найма жилого помещения — это соглашение, в рамках которого одна сторона, называемая наймодателем, предоставляет другой стороне, нанимателю, право временного владения и пользования жилым помещением за определенную плату для проживания в нем. Если речь идет о юридических лицах, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или аналогичного соглашения. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. Эти договоры могут иметь различные особенности в зависимости от типа жилого фонда, к которому относится недвижимость.
Какие виды договоров найма выделяются?
1. Договор найма жилого помещения – стандартный договор, в котором наймодатель предоставляет жилое помещение в наем.
2. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования – специальный вид договора, при котором предоставляются жилые помещения в рамках государственного или муниципального жилищного фонда.
Надо ли удостоверять договор найма у нотариуса?
Такого требования нет. Договоры найма жилого помещения заключаются в простой письменной форме.
Кто является сторонами договора?
В зависимости от вида договора, стороны могут различаться:
- Наймодателем:
— В договоре найма может быть физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения.
— В договоре найма жилищного фонда социального использования — орган государственной власти, местного самоуправления или организация, уполномоченная от их имени.
- Нанимателем:
— По договору найма может быть любое физическое лицо.
— По договору найма жилищного фонда социального использования — это граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с законом. Нанимателями не могут быть иностранцы или лица без гражданства, если иное не предусмотрено международными договорами.
Есть ли требование по сроку заключения такого договора и к государственной регистрации в Росреестре?
Государственная регистрация самого договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора. Для договора найма минимальный срок, на который может быть заключен договор не установлен. Однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Для договоров найма жилищного фонда социального использования срок должен быть не менее одного года и не более десяти лет. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации.
Подача документов на регистрацию
Подать заявление должны оба участника договора, а если жилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, с заявлением может обратиться только наниматель по договору. Кроме того, согласно закону, органы госвласти или местного самоуправления обязаны подать заявление о регистрации, если такой орган является одной из сторон.
А в течение какого срока надо успеть подать договор в Росреестр на регистрацию?
Заявление о государственной регистрации ограничения нужно подать не позднее чем через 1 месяц с момента заключения договора найма жилого помещения.
Какие документы потребуются для регистрации, кроме заявления?
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, если он не является собственником.
- Для договоров социального найма — дополнительно документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора, а также права наймодателя на заключение этого договора, если это не орган власти.
Как регулируется вопрос расторжения такого договора?
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель в одностороннем порядке и без обращения в суд с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора. Также в определенных законом случаях договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. Еще нужно сказать о том, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с разрушением жилого помещения, либо со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. Если одна сторона договора отказывается от его исполнения, к заявлению нужно приложить копию уведомления о таком отказе, отправленную другой стороне заказным письмом с отметкой об отправке. Если договор расторгается через суд, необходимо предоставить заверенную копию судебного акта о расторжении. Орган, регистрирующий права, должен уведомить другую сторону о подаче заявления в течение одного рабочего дня.
В какие сроки осуществляется регистрация ограничения и прекращение ограничения по договора найма в Росреестре?
Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
