Сегодня поговорим о земле — а именно: как правильно продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, чтобы сделка не оказалась недействительной.
Обо этом нам расскажет ведущий специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Дарья Тарасюк.
Многие думают: купил — продал. А на самом деле есть важное правило. Расскажите об этом?
Главное правило: государство имеет право первой очереди на покупку такой земли, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это прописано как в федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так и в региональном законе от 05.01.2004 N 59-з ("О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан". То есть, если вы хотите продать участок, сначала вы обязаны предложить его региону по той же цене, по которой планируете его продать.
Как продавец должен уведомить орган власти?
Вы направляете письменное извещение — либо вручаете под расписку, либо отправляете заказным письмом с уведомлением.
В нём указываете:
- точное местоположение участка,
- его размер,
- цену продажи,
- и срок, в течение которого готовы провести расчёт — не более 90 дней.
Что дальше? Сколько ждать ответа?
Орган власти имеет 30 дней на рассмотрение вашего извещения.
За это время он должен либо официально отказаться от покупки, либо принять решение о покупке.
Если в течение 30 дней вы не получили ответа — считается, что от покупки отказались. Только после этого вы можете продать участок третьему лицу — но не дешевле той цены, что указали в извещении.
А если я передумаю и снижу цену?
Тогда всё начинается заново. Вы обязаны отправить новое извещение с новыми условиями. И снова ждать 30 дней. Нарушение этого порядка делает сделку ничтожной — то есть, её можно оспорить в суде, и покупатель может потерять участок.
А что с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения? Можно ли их просто продать?
Здесь тоже есть нюансы. Если у вас доля в общей собственности на сельхозземлю, вы можете: завещать её, отказаться, внести в уставный капитал сельхозпредприятия, или продать/подарить другому участнику, КФХ или сельхозорганизации, которые уже используют эту землю. Причем, без необходимости извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю. Но! Если вы хотите выделить участок в натуре и распоряжаться им свободно — это уже другой порядок, с кадастровыми работами и согласованием.
Как выделить свою долю в натуре?
Если вы являетесь владельцем доли в общей собственности на земельный участок, вы можете выделить свою долю в натуре — то есть получить отдельный земельный участок со своими границами и кадастровым номером. Это можно сделать двумя способами. Первый — по решению общего собрания всех собственников, когда все участники договариваются и утверждают проект межевания, в котором определяются будущие участки, их размеры и кто на какой участок претендует. В этом случае кадастровый инженер готовит межевой план на основании принятого решения, и каждый получает свой участок в собственность. Второй способ — индивидуальный выдел, когда нет согласия всех собственников. Тогда один из владельцев доли может самостоятельно инициировать выдел, пригласив кадастрового инженера для подготовки проекта межевания.
Но в таком случае выдел также должен быть согласован с другими участниками?
Конечно! Проект должен быть направлен всем остальным собственникам или опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если в течение 30 дней никто не заявил о несогласии, проект считается согласованным. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений, которое входит в состав межевого плана. После этого документы подаются в Росреестр для постановки нового участка на кадастровый учёт и регистрации права собственности. При этом важно, чтобы образуемый участок соответствовал установленным в регионе минимальным и максимальным размерам, был пригоден для использования и не нарушал границ соседних земель.
И после этого долю можно продавать?
Если участок выделен в счет земельной доли (земельных долей), то правообладатель вправе им распоряжаться. Однако, как мы ранее уже говорили, необходимо исполнить требование закона об извещении исполнительного органа власти или муниципалитета о продаже с указанием всех условий – т.к. у них есть преимущественное право покупки такого участка.
А теперь вопрос, который касается многих: что будет, если человек купил землю, но не пашет, не сеет, а участок просто стоит пустой?
Это серьёзное нарушение. Если земля не используется по целевому назначению дольше трех лет, или используется с нарушениями, — к собственнику могут применить процедуру изъятия, если нарушения не устранены.
Всё начинается с проверки и предписания от надзорного органа — исправить нарушение. Если собственник не устранил нарушение в срок — тогда дело передаётся в муниципалитет. Росреестр блокирует возможные сделки с таким участком: в ЕГРН вносится запись, что нельзя продать, подарить или обменять участок, пока вопрос не решён.
Если нарушения не устранены, то по решению суда участок могут изъять и продать с торгов. Вырученные средства вернут бывшему владельцу участка. Если никто такой участок не купит, и он не будет реализован с публичных торгов — он должен перейти в муниципальную или государственную собственность. Но даже и в таком случае муниципалитет выкупит данный участок у владельца по минимальной цене торгов.
Следует отметить, что указанные нормы касаются только земельных участков в границах населенных пунктов, садовых и огородных участков. Что касается земель сельскохозяйственного назначения – то в их отношении еще с 2016 года установлены более жесткие требования, в том числе касающиеся освоения и изъятия в связи с неиспользованием по целевому назначению.
Что посоветуете владельцам, чтобы не потерять землю?
Главное — не оставлять землю без дела. Даже если нет возможности обрабатывать масштабно — можно сдать в аренду, использовать под сенокос, организовать пасеку или небольшое фермерское хозяйство. Главное — чтобы были документы, подтверждающие использование. Ну и конечно, обязательно реагировать на предписания — вовремя их исполнять.
