Тема нашей беседы сегодня – «Какие объекты недвижимости подлежат государственной регистрации?» Сегодня мы поговорим о недвижимости, а именно о том, что по закону считается недвижимым имуществом и подлежит обязательной регистрации. Баня, теплица, гараж, жилой дом – нужно ли спешить с оформлением документов на эти объекты? Разобраться в юридических тонкостях нам поможет начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Сергей Мережников.
Сергей Борисович, давайте начнем с базовых понятий. Что такое регистрация прав с юридической точки зрения и какие объекты подлежат регистрации по закону?
Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения или перехода прав на недвижимое имущество. Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрации подлежат права на объекты, которые прочно связаны с землей. То есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам закон относит земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также предприятия как имущественные комплексы.
А как быть с хозяйственными постройками на дачных и приусадебных участках? Бани, сараи, теплицы – они тоже подлежат регистрации?
Здесь нет однозначного «да» или «нет», все зависит от характеристик самой постройки. Ставить на кадастровый учет и регистрировать право собственности на хозяйственные постройки необходимо только в том случае, если они имеют признаки объекта недвижимости, то есть являются капитальными строениями.
К основным признакам Росреестр относит наличие фундамента и прочную связь с землей. Как правило, это капитальные строения из кирпича, блоков, бетонных конструкций или прочные деревянные сооружения. Если ваша баня или сарай подходят под эти критерии, права на нее по желанию владельца можно и нужно зарегистрировать. А вот если это разборная теплица, беседка, навес или уличная душевая кабина без фундамента – такие объекты не являются недвижимостью, их постановка на учет и регистрация прав не требуется.
Понятно. Допустим, у меня на участке стоит капитальная баня. Каков механизм ее регистрации?
Процедура для объектов недвижимости, возведенных на участках для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства максимально упрощена. Получать разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию не нужно. Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план на основе декларации об объекте. Далее вы подаете в Росреестр заявление об учете и регистрации права, приложив технический план. Это можно сделать лично, через МФЦ или в электронном виде. При этом хочу напомнить: при возведении любых построек необходимо строго соблюдать градостроительные регламенты, в частности, противопожарные и санитарные отступы от границ соседних участков.
Сергей Борисович, а зачем вообще оформлять эти права? Ну стоит себе баня на участке, участок мой, значит, и баня моя
С житейской точки зрения – да. Но с юридической – до тех пор, пока право на объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, вы не признаетесь его собственником в полном объеме. Оформлять право необходимо, чтобы полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Вы не сможете законно продать, подарить или завещать такую постройку. Кроме того, зарегистрированное имущество – это ваша законная собственность, которая охраняется государством.
Но многие избегают регистрации, особенно в отношении бань и сараев, считая, что это лишняя налоговая нагрузка. Скажите, является ли процедура регистрации обязательной? Полагаются ли за ее отсутствие какие-то штрафы?
Нас очень часто спрашивают: «Нужно ли оформлять баню или сарай?». В отношении жилых домов вопросов обычно не возникает, а вот хозпостройки регистрировать не хотят, считая это исключительно налоговым бременем.
Отвечаю: в настоящий момент регистрация прав носит заявительный характер. Если собственник по каким-то причинам не хочет регистрировать жилой дом или капитальную хозпостройку – это его право. Никаких штрафов за отсутствие регистрации на сегодняшний день не предусмотрено.
Однако отсутствие записи в ЕГРН несет серьезные риски. Да, вы экономите на налоге, но, например, в случае чрезвычайных ситуаций – пожара, стихийного бедствия – государственную компенсацию за уничтоженное имущество вы не получите, так как юридически объекта не существует. Также возникают проблемы при изъятии земельных участков для государственных нужд, при имущественных спорах с соседями или при разделе имущества. Об этих рисках не стоит забывать.
Но и еще хочется отметить, и полагаю, что многие наши слушатели уже об этом знают, что с 1 марта 2025 года начал действовать принципе «построил – оформи», согласно которому начать эксплуатировать вновь возведенные дома и постройки можно только после постановки данных объектов на кадастровый учет и регистрации права на них.
Да, давайте подробнее остановимся на принципе «построил – оформи». Что он собой представляет и как работает?
Принцип «построил – оформи» вступил в силу 1 марта 2025 года. Этот принцип обязывает владельцев построенных капитальных объектов ставить их на кадастровый учет до начала их фактической эксплуатации.
Суть в том, что подключить вновь построенный дом к электричеству, воде, газу или иным инженерным сетям, а также использовать производственное здание по назначению можно только после внесения сведений о нем в ЕГРН. Принцип «построил- оформи» направлен на стимулирование своевременного оформления прав на недвижимость, защиту интересов собственников и обеспечение полноты сведений в Едином государственном реестре недвижимости.
