Представьте ситуацию: вы купили квартиру с использованием материнского капитала, кредит погашен, семья живет спокойно. Но когда приходит время продавать жилье или оформлять наследство, выясняется, что доли детям так и не были выделены. Сегодня мы разберемся, как правильно выполнить обязательства по маткапиталу, когда нужно идти к нотариусу, а когда можно обойтись простой письменной формой. В гостях у нас заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гульназ Гумерова.
Давайте в начала разберем общие вопросы. Каким образом сегодня можно применить средства маткапитала для улучшения жилищных условий семьи?
Одной из мер государственной поддержки российских семей является материнский капитал. Это государственная социальная программа, которая действует с 2007 года в рамках проекта «Демография». С 2020 года выплаты положены также за рождение первого ребенка. В целях улучшения жилищных условий чаще всего средства маткапитала используются для покупки жилья (готового или строящегося), строительства или реконструкции дома, ипотека (первоначальный взнос или погашение долга).
Выделение долей при использовании маткапитала – это обязательное условие?
При покупке или строительстве жилья с использованием маткапитала закон обязывает выделить доли всем членам семьи (супругу и детям) путём заключения соглашения.
Если для приобретения семья использовала собственные средства с добавлением материнского капитала, доли в праве на жилье нужно выделить в течение 6 месяцев после покупки.
Если недвижимость приобретена в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то доли можно выделить сразу после оформления жилья в собственность.
А если семья купила квартиру в ипотеку, часть кредита погасила материнским капиталом. Квартира в залоге у банка, кредит еще не выплачен. Родители хотят выделить доли детям, но банк отказывает в согласии. Что делать в такой ситуации?
С 2025 года согласие банка на выделение долей детям в такой ситуации не требуется. Вы можете выделить доли в квартире, находящейся в залоге, до момента полного погашения ипотеки и снятия записи об обременении в ЕГРН.
Для этого нужно составить соглашение об определении долей и подать документы на регистрацию через МФЦ или в электронном виде. Как только Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности, ваше обязательство по использованию маткапитала будет считаться полностью исполненным.
А если ситуация сложнее? Маткапитал использовали на покупку квартиры, но эту квартиру уже продали, не выделив доли детям. Теперь семья купила новое жилье. Нужно ли выделять доли в новой квартире и как это правильно сделать?
По закону, обязанность выделять доли возникает именно в отношении того объекта, который был куплен на средства маткапитала. Если та квартира была продана без выделения долей, требования закона нарушены, и это может повлечь серьезные последствия, вплоть до оспаривания сделки контролирующими органами.
Что касается новой квартиры, купленной уже без маткапитала: выделить в ней доли детям можно, но только через договор дарения. И внимание: такой договор дарения доли несовершеннолетнему подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Понятно. Идем дальше. Квартира куплена и на маткапитал, и на собственные деньги семьи. Какой размер доли мы обязаны выделить ребенку? И обязательно ли идти к нотариусу для составления соглашения?
Здесь есть распространенное заблуждение. Закон не требует делить всю квартиру поровну между всеми членами семьи. Главное правило: доли выделяются пропорционально именно сумме материнского капитала, а не всей стоимости квартиры. Эта сумма делится в равных долях на владельца сертификата, супруга и всех детей.
Что касается нотариуса: само по себе соглашение о выделении долей по маткапиталу не требует обязательного нотариального удостоверения. Его можно составить в простой письменной форме и сдать через МФЦ.
Нотариус понадобится только в одном случае: если вы одновременно с выделением долей детям решаете разделить имущество между супругами (то есть включаете элементы брачного договора или соглашения о разделе имущества).
Купили комнату площадью 12 кв.м. с использование кредитных средств банка. На погашение кредита направили средства маткапитала. Теперь возник вопрос сможем ли мы выделить доли детям в этой комнате, так как площадь на каждого сособственника будет менее 6 кв.м.?
Да, выделить доли в данной комнате возможно, так как в этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
У нас есть вопрос. У несовершеннолетнего ребенка уже есть доля в комнате. Родители хотят переоформить эту долю на отца, а ребенку взамен выделить долю в другой, более просторной квартире. Можно ли так сделать через договор дарения или купли-продажи?
Нет, ни в коем случае. Это прямое нарушение закона. Законодательство запрещает совершать любые возмездные сделки (куплю-продажу, обмен) по отчуждению имущества несовершеннолетнего его близкими родственниками, в том числе родителями.
Единственный законный путь решения этого вопроса – обращение в орган опеки и попечительства. Только опека может дать разрешение на такую сделку, предварительно убедившись, что имущественные права ребенка не ущемлены и новая доля будет не хуже прежней. Без «зеленого света» от опеки Росреестр такую сделку просто не зарегистрирует.
И еще один блиц-вопрос на стыке тем. Квартира куплена в браке, оформлена на мужа. Сейчас решили ее продать. Нужно ли нотариальное согласие жены? И что будет, если его не предоставить?
Нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитой недвижимости требуется по закону. Если вы подадите документы без него, Росреестр не приостановит регистрацию перехода права. Однако в ЕГРН будет внесена специальная отметка: «Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга». Эта отметка останется в истории квартиры навсегда. В будущем покупатели или банки, увидев эту запись в выписке, могут отказаться от сделки с этой недвижимостью.
