Тема нашей сегодняшней беседы касается почти каждой семьи. Мы поговорим о том, что такое совместная собственность супругов, как правильно внести оба имени в реестр недвижимости и когда для продажи квартиры обязательно нужно обращаться к нотариусу. В нашей студии — заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Александра Борисовна Жданова.
Начнем с классической ситуации. Семья покупает квартиру в браке. В договоре купли-продажи покупателем указан только муж, и в выписке ЕГРН собственником числится тоже только он. Означает ли это, что квартира принадлежит только ему?
Нет, не означает. По общему правилу Семейного кодекса, всё имущество, нажитое супругами во время брака за счет общих доходов, является их совместной собственностью. И абсолютно неважно, на чье имя оно оформлено или кто именно вносил деньги. Право принадлежит также супругу, который в период брака уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, например он осуществлял уход за детьми. Супруги имеют равные права на приобретенный объект, просто в реестре прав будет указан так называемый «титульный собственник».
Важно помнить: личной собственностью одного из супругов считается то имущество, которое принадлежало или приобретено до брака, получено во время брака в дар, по наследству или по другим безвозмездным сделкам.
То есть, даже если в документах фигурирует только один, закон всё равно защищает второго?
Именно так. Зачастую в договоре купли-продажи покупателем выступает только один из супругов, так называемый титульный собственник. На его имя регистрируется право собственности в ЕГРН. При этом данный факт не отменяет законного режима совместного имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке (например, брачным договором).
Но ведь наличие только одного имени в выписке ЕГРН может создать проблемы в будущем, например, при продаже или оформлении наследства. Можно ли это исправить и внести в реестр обоих супругов?
Конечно. Можно подать заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН, чтобы собственниками числились и муж, и жена. Обратиться с таким заявлением может супруг, чье право в ЕГРН не зарегистрировано.
Какие документы необходимы для регистрации права общей совместной собственности супругов?
Если в договоре о приобретении недвижимости указан только титульный собственник, можно сразу зарегистрировать на основании такого договора право общей совместной собственности супругов. Понадобится заявление, паспорта обоих супругов и документ, подтверждающий, что на момент приобретения недвижимости вы состояли в зарегистрированном браке (свидетельство о браке). В заявлении нужно прямо указать, что объект находится в общей совместной собственности, и внести сведения об обоих супругах.
Перейдем к вопросу распоряжения. Допустим, семья решила продать эту квартиру или сдать ее в долгосрочную аренду. Всегда ли нужно получать официальное согласие второго супруга?
Да, нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, приобретенной в браке, требуется по закону. При отсутствии такого согласия Росреестр не приостановит регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи. Однако в ЕГРН будет внесена отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга (супруги). Эти сведения будут отражаться в выписке из ЕГРН, что может повлиять на юридическую чистоту объекта в глазах будущих покупателей и кредитных организаций. Хочу сразу отметить, что погашение в ЕГРН записи о совершении сделки без согласия супруга действующим законодательством не предусмотрено, даже если это согласие будет представлено позже, после регистрации перехода права. При этом для приобретения недвижимости согласие супруга приобретателя не требуется.
А если супруги решают не просто продать квартиру с согласия второго, а вообще официально разделить имущество? Например, при разводе или даже в браке. Как это оформить правильно?
Этот вопрос решается путем заключения соглашения о разделе имущества супругов, которое обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Такое соглашение можно заключить как в период брака, так и после его расторжения. Оно определяет имущественные права и обязанности супругов в отношении уже имеющегося у них имущества, устанавливая режим общей долевой или раздельной собственности.
А чем это отличается от брачного договора? Многие слушатели часто путают эти два понятия.
Главное отличие — в масштабе и времени действия. Брачный договор тоже удостоверяется нотариусом, но он может регулировать имущественные отношения не только в браке, но и в случае его расторжения. Его можно заключить даже до регистрации брака, и он вступит в силу в день регистрации брака.
И самое важное: брачный договор может определять судьбу не только имеющегося, но и будущего имущества супругов, устанавливая любой режим собственности: совместный, долевой или раздельный на все имущество или его отдельные виды.
