Представьте ситуацию: вы владеете квартирой, домом или дачей уже много лет, может быть, даже десятилетиями. Но когда вам понадобилась выписка из ЕГРН – вы с удивлением обнаруживаете, что в реестре нет сведений о вас как о собственнике. Знакомо? Не спешите паниковать! Сегодня мы разберемся, что такое «ранее возникшие права», почему их нет в реестре и как защитить свою недвижимость от неожиданностей. В гостях у нас заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан — Александра Жданова.
К нам часто обращаются слушатели с таким вопросом: «Я получил выписку из ЕГРН на свою квартиру или дачу, а там нет сведений обо мне как о собственнике. В чем причина? Неужели я не владелец?»
Этот вопрос и ситуация действительно распространенные. Объясню: Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН – содержит сведения об объектах, правах и правообладателях. Но если в выписке нет информации о собственнике, это чаще всего означает, что право на недвижимость просто не было зарегистрировано в ЕГРН. А такая процедура носит заявительный характер – то есть сведения вносятся только по обращению самого владельца.
То есть человек может быть законным владельцем, но в реестр об этом информация не внесена?
Именно так. И чаще всего речь идет о так называемых «ранее возникших правах». Это права, которые появились до 31 января 1998 года – до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В тот период регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации и местного самоуправления. Такие права признаются государством действительными и сохраняют юридическую силу даже без внесения в ЕГРН. Но автоматически в реестр они не переходят.
Понятно. То есть если квартира или дом достались человеку еще в советское время или в 90-е, он законный собственник, даже если в ЕГРН нет записи?
Абсолютно верно. Государство признает эти права. Более того, хочу сразу успокоить наших слушателей: регистрация ранее возникших прав не является обязательной. За отсутствие такой записи в ЕГРН никаких санкций или штрафов не предусмотрено. Владелец может по своему желанию обратиться в Росреестр и внести сведения в реестр.
Но ведь есть ситуации, когда это все-таки необходимо?
Безусловно. Регистрация потребуется, если собственник планирует совершить какую-либо сделку – продать, подарить недвижимость, оформить ее в залог. Без записи в ЕГРН такие операции провести невозможно. Кроме того, наличие зарегистрированного права – сегодня это обязательное условие для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями: на подачу газа, электричества, тепла. Также это необходимо для оформления страхования объекта.
То есть, по сути, это еще и дополнительная защита?
Совершенно верно. Государственная регистрация в ЕГРН — это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Внесение сведений в реестр помогает защитить имущественные интересы граждан.
Александра Борисовна, а если человек пока не планирует никаких сделок, но хочет подстраховаться от мошенников – что вы можете посоветовать?
Есть очень простой и эффективный способ защиты. Собственник может подать заявление о том, что любые действия с его недвижимостью – переход права, ограничение или обременение – нельзя зарегистрировать без его личного участия. После этого в ЕГРН появится соответствующая запись. И если кто-то попытается провести сделку по доверенности или без присутствия владельца, такие документы просто не будут приняты и вернутся заявителю. Это надежный щит от мошеннических схем. Но подчеркну, внести такую запись можно при условии, что сведения о недвижимости и его собственнике внесены в ЕГРН.
А если потом эта запись больше не нужна?
При необходимости собственник может в любой момент подать заявление, чтобы погасить эту запись в ЕГРН.
И, наверное, главный вопрос, который волнует многих: как зарегистрировать ранее возникшее право? Это сложно, долго и дорого?
На самом деле все просто и, что особенно важно, – бесплатно! Госпошлина за регистрацию ранее возникших прав не взимается. Нужно всего два шага. Первый – подготовить документы: паспорт, СНИЛС и документы, подтверждающие ваше право. Это может быть договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, старый договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Второй шаг — обратиться в любой офис МФЦ «Мои документы» или подать документы в электронном виде через портал Госуслуг. Запись в ЕГРН появится в течение нескольких дней. Факт регистрации права собственности будет удостоверен выпиской из ЕГРН.
