Еженедельно, по понедельникам, специалисты Росреестра и Роскадастра отвечают на вопросы радиослушателей.
И тема нашей беседы сегодня – "Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних".
У нас в студии – помощник руководителя Управления Росреестра по РБ Гульнара Сайфуллина.
Кто может представлять интересы ребенка?
Представлять интересы малолетних детей при совершении сделок с недвижимостью и подавать от их имени документы, должны их законные представители. Законными представителями ребенка являются родители либо усыновители. При отсутствии родителей и усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями для малолетних граждан являются их опекуны.
Есть ли особенности осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетних в соответствии с их возрастом?
Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с недвижимостью (он заключает договор, расписывается в документах) с письменного согласия законных представителей. Документы на государственную регистрацию прав он вправе подать самостоятельно.
А вот при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители (родители, усыновители, опекуны), они же подписывают и договоры.
Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.
Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию (прописку) или же является собственником недвижимости?
Разница есть. Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, если он является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную прописку, то он не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Как не нарушить закон при использовании маткапитала при сделках с недвижимостью?
Приобретаемое (построенное, реконструированное) жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
По общему правилу, если доля в праве общей долевой собственности родителей (супругов) на жилое помещение поступает в их совместную собственность, такое соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения. Следует также учитывать, что держатель сертификата не ограничен в выборе способа улучшения жилищных условий.
Как совершать покупку и оформление недвижимости по материнскому капиталу?
Возможность вложения средств материнского капитала на приобретение или строительство жилья является одним из самых популярных направлений его использования. Граждане могут использовать материнский капитал на погашение части стоимости жилья либо в качестве первоначального взноса при приобретении недвижимости в ипотеку. Также средствами материнского капитала можно погасить часть ипотеки.
В течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала, получившие сертификат, обязаны оформить в общую долевую собственность доли родителей и детей.
Ограничения при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних
- Опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего.
- Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.
