О том, как правильно осуществлять сделки с недвижимостью, если она была приобретена в период брака, нам расскажет начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Республике Башкортостан Алсыу Кучербаева.
Что является супружеской недвижимостью?
В силу закона имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (если брачным договором не установлено иное). Право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например: продажа, дарение, аренда, залог и пр.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения регистрации перехода права к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Какие последствия для покупателя могут быть, если продавец не предоставит согласие?
При регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»).
Эта информация отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.
Что рекомендуете в этом случае?
В данном случае до совершения сделки с недвижимостью приобретателю этой недвижимости рекомендуется настоять на получении и предоставлении на регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.
Если супруг, сведения о правах которого отсутствуют в ЕГРН, опасается, что совместное имущество будет продано без его согласия, то он может самостоятельно предпринять меры по сохранению за собой права на имущество. Для этого следует произвести регистрацию права общей совместной собственности в ЕГРН или позаботиться о своевременном разделе имущества, удостоверив брачным договором.
А как правильно разделить имущество, чтобы не случилось приостановки регистрации? Тоже необходимо обраться к нотариусу?
Действительно, соглашение о разделе имущества супругов необходимо заключать у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В соглашении супруги вправе определить, в частности, перечень имущества, подлежащего передаче каждому из супругов, и размер долей каждого из супругов в общем имуществе.
Помимо соглашения супруги могут разделить имущество с помощью брачного договора?
Брачный договор представляет собой соглашение, где прописаны имущественные права и обязанности супругов в браке или в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и тоже должен быть нотариально удостоверен. Брачный договор может быть заключен до регистрации брака или в любое время в период брака, положения брачного договора могут действовать как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
