Почему даже после подачи документов сделка может не состояться и как этого избежать? Об этом поговорим с заместителем руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Александрой Ждановой.
Александра Борисовна, начнем с простого вопроса: почему подача документов в МФЦ или через Госуслуги – еще не гарантия регистрации?
Все просто: специалисты МФЦ, или интернет-сервисы принимают документы, но не проверяют их содержание, то есть не проводят правовую экспертизу документов. Это задача государственных регистраторов прав Росреестра. Статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления учетно-регистрационных действий по решению гос регистратора прав, их 65, но на практике чаще встречаются 5–7 типичных ошибок. Также существуют 8 оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения.
Назовем самые распространенные?
Конечно. Первая — документы не отвечают требованиям закона. Например, договор не содержит существенных условий сделки: предмета, цены, данных сторон. Или не соблюдена форма сделки: если представлен договор дарения, если отчуждается доля или собственник – несовершеннолетний, договор должен быть нотариально удостоверен.
Вторая – у представителя нет полномочий в доверенности. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса гражданин объяснял, для чего именно он получает доверенность.
Третья – неполный комплект документов. К примеру, узнать, что именно нужно в вашей ситуации, поможет бесплатный сервис Росреестра «Жизненные ситуации» на официальном сайте: отвечаете на вопросы анкеты – получаете персональный список документов, срок и размер пошлины.
А если человек не уверен по комплектности документов – куда обратиться за консультацией?
Есть несколько каналов. Первый – как уже ранее было сказано — сервис «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра. Второй – бесплатный телефон ведомственного центра: 8-800-100-34-34. Третий – онлайн-консультант Управления, ссылка на которой размещена в шапке профиля в соцсети Управления ВКонтакте.
Какие еще «стоп-факторы» чаще всего встречаются?
Четвертая частая причина – неуплата госпошлины. Без подтверждения платежа документы просто вернут без рассмотрения.
Пятая – обременения или аресты на объекте. Перед сделкой обязательно заказывайте свежую выписку из ЕГРН для проверки наличия арестов и обременений, но помните: информация может измениться даже за один день. Также проверить наличие обременений можно бесплатно в режиме онлайн через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости».
Шестая – технические ошибки при электронной подаче. Например, представлен скан-образ документа, а не сам электронный документ, то есть документ не соответствует формату. Или электронный документ направлен с файлом электронной подписи, формат которого не является форматом электронной подписи. Наверное, это сложно для восприятия, скажу что у файла электронной подписи должны быть следующие расширения: sig, sgn, p7s.
Также добавлю, что право за покупателем не зарегистрируют, если в рамках межведомственных запросов регистратор не получит нужные сведения у иных госорганов или муниципалитетов. Или орган, выдавший документ не подтвердит его подлинность.
Еще, важно помнить, что заявители имеют право не представлять согласие супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в браке. Однако в таком случае в ЕГРН вносится отметка об отсутствии такого согласия, и в выписке из ЕГРН эта информация отражается. Если согласие будет представлено уже после внесения такой отметки, ее погашение действующим законодательством не предусмотрено.
Бывает ли так, что сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся?
Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки учетно-регистрационных действий. К примеру, переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.
А если регистрация все же приостановлена – как об этом узнают заявители и что делать?
Росреестр направляет уведомление: через МФЦ, по электронной почте. В нем обязательно указана причина приостановления и контакты регистратора прав для уточнений. Проверить статус заявления можно онлайн через сервис «Проверка исполнения запроса» на портале Росреестра.
На устранение причин в большинстве случаев дается три месяца, но ждать не обязательно: как только вы доносили документы или исправили ошибку – регистрация возобновляется.
А если не успели?
Тогда выносится отказ, и госпошлина не возвращается. Поэтому наш главный совет: не торопитесь. Перед подачей проверьте формат файлов, наличие подписей, правильность реквизитов и состав пакета. Это сэкономит время и деньги.
Александра Борисовна, и последний вопрос: становится ли меньше ошибок со стороны заявителей?
Да, качество документов растет. Мы активно работаем с риелторами, нотариусами, кадастровыми инженерами, банками, застройщиками. Граждане и бизнес стали грамотнее, чаще используют электронные сервисы. Наша задача – дальше минимизировать приостановки, чтобы сокращать сроки и повышать удовлетворенность заявителей.
