Покупка жилья на вторичном рынке – это всегда ответственный шаг, и здесь важно не только выбрать удачную локацию и планировку, но и убедиться в юридической чистоте объекта. О том, как это сделать, расскажет начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Сергей Мережников.
Один из ключевых инструментов проверки – выписка из ЕГРН о переходе прав. Расскажите, что это за документ и почему он так важен?
Эта выписка содержит полную историю владения объектом: кто был собственником, когда и на каком основании право переходило к следующему владельцу – по договору купли-продажи, дарению, наследству или решению суда. Фактически, это паспорт истории квартиры, позволяющий оценить возможные риски.
А как обычному человеку получить такую выписку?
Самый быстрый способ – запросить её в электронном виде через портал «Госуслуги». Если нужен бумажный документ с синей печатью, можно обратиться в любой офис МФЦ.
Что именно видит человек, открывая такую выписку?
Даты и основания переходов права. Но есть важный нюанс: если выписку запрашивает сторонний покупатель, а не сам собственник, то в целях защиты персональных данных ФИО владельцев будут скрыты. Вы увидите только цепочку событий. Это защищает граждан – нынешних и бывших собственников, но дает покупателю возможность проанализировать историю.
Понятно, то есть даже без фамилий можно понять, что происходит с квартирой. На какие моменты в этой истории стоит обратить особое внимание?
Насторожить должна частая смена собственников за короткий срок – например, несколько продаж за год-два. Это может указывать на попытки скрыть недостатки объекта или наличие судебных споров. Также риск несут частые сделки по доверенности или через договоры дарения и мены между разными людьми. Если продавец торопит или уходит от ответов о причинах таких переходов – это тревожный сигнал.
Мы обсудили историю квартиры. Но как покупателю убедиться, что человек перед ним – действительно текущий собственник, если в обычной выписке его ФИО скрыты?
Добросовестный продавец без проблем предоставит полную выписку, заказанную им самим, в том числе может получить бесплатную экспресс-выписку через портал Госуслуг. А для самостоятельной экспресс-проверки покупатель может воспользоваться бесплатным сервисом на сайте Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Там нет ФИО, но указаны дата и номер регистрации права. Вы можете сверить эти данные с документами, которые показывает продавец.
Частая схема на рынке – продажа по доверенности. Насколько это рискованно и как себя обезопасить?
Риск высокий, так как доверенность можно отозвать в любой момент. Обязательно проверьте ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты через сервис «Проверка доверенностей». Кроме того, мы настоятельно рекомендуем потребовать личную встречу, либо сделать видеозвонок с реальным собственником, чтобы лично убедиться в его намерениях и записать этот разговор. Отказ от такого контакта – повод отказаться от сделки.
А если подделаны не только доверенность, но и паспорт, и сама выписка? Как гарантированно защитить свои деньги?
Всегда сверяйте оригиналы документов с копиями, обращайте внимание на целостность паспорта. Но главная защита – это способ оплаты. Никогда не передавайте наличные из рук в руки. Используйте безопасные банковские инструменты: аккредитив или депозитный счет нотариуса. Деньги перейдут продавцу только после того, как Росреестр официально зарегистрирует право собственности за вами.
Помимо документов, какие еще «подводные камни» могут всплыть уже после покупки?
Их три. Во-первых, незарегистрированные жильцы: настаивайте, чтобы они выписались до сделки. Во-вторых, отсутствие нотариального согласия супруга, если квартира была приобретена в браке; без него в ЕГРН внесут отметку об отсутствии необходимого согласия и всегда остается риск оспаривания такой сделки. В-третьих, незаконная перепланировка. Обязательно запросите технический план. Если изменения не узаконены, суд может обязать вас вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет.
