Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись. Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. О том, как это сделать, расскажет заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №5 Управления Росреестра по РБ Екатерина Чудова.
Кто может заключить договор купли-продажи?
Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны. Важный момент — продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником, сведения о нем должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Иногда бывает так, что право человека на недвижимость было оформлено до 31 января 1998 года. Чтобы распоряжаться таким объектом, владельцу необходимо заранее подать заявление о регистрации ранее учтенного права, госпошлина в данном случае не взимается.
На какие важные условия договора купли-продажи следует обратить внимание и что должно быть обязательно указано в договоре?
В договоре обязательно должны быть указаны:
Стороны договора (фамилия, имя-отчество; дата и место рождения; гражданство; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина; адрес постоянного места жительства);
Предмет договора (адрес; расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора);
Цена (при продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей; если недвижимость приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре следует указать реквизиты кредитного договора);
Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.
К договору прилагается акт приема-передачи квартиры — он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору. Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры. Акт может быть как отдельным документом или как соответствующий пункт в договора купли-продажи.
Как оформить договор купли-продажи?
Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор обязательно заверять у нотариуса, если вы продаете или покупаете: долю (за исключением, если все собственники одновременно продают свои доли по одному договору), недвижимость ребенка-собственника или опекаемого человека. Договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть недвижимостью, обязательно необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Кроме договора, какие документы еще могут понадобиться?
Перечень документов индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, в управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34, либо же воспользуйтесь сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра – данный сервис поможет сформировать точный перечень и подскажет сумму для уплаты госпошлины.
В любом случае понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц.
Как подать документы?
Подать документы можно в любом офисе МФЦ, через отделения банка, если приобретается недвижимость с использованием кредитных средств, через нотариуса, если он удостоверял договор. Можно подать документы в цифровом виде, но для этого потребуется электронная цифровая подпись всех участников сделки. Срок регистрации такой сделки сегодня в среднем составляет 3-4 дня при подаче документов в бумажном виде и 1-2 дня – при подаче в цифровом формате.
Сколько стоит оформление купли-продажи?
За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель. Если покупателей несколько, то госпошлина распределяется пропорционально размеру доли в праве, то есть сумма делится на всех.
Как расторгнуть договор купли-продажи?
Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.
Если заявление о регистрации права собственности еще не подано, то заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за недвижимость уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.
Если заявление уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.
Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю.
Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке. В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.
Как восстановить договор купли-продажи квартиры?
Для этого необходимо обратиться в филиал ППК Роскадастр за копией договора купли-продажи. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.
