Как избежать всевозможных рисков при покупке-продаже жилья? Как не допустить ошибок при оформлении договоров и их последующей регистрации? Как не стать жертвой мошеннических действий? Обо всем этом нам постарается подробно рассказать сегодняшний гость нашей студии — главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Ирина Аязгулова.
На что следует обратить внимание продавцу и покупателю при оформлении договора купли -продажи недвижимости?
Во-первых, оба участника процесса должны внимательно подойти к подготовке необходимых документов. Продавец должен начать заниматься этим вопросом заранее, поскольку сбор полного пакета может занять некоторое время (например: получить справку о зарегистрированных в квартире лицах, оформить нотариальное согласие супруги на продажу объекта, если она приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов). Покупателю же крайне важно удостовериться, что продавец действительно является законным владельцем жилья. Для этого ему потребуется ознакомиться с документами на квартиру, с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, с правоустанавливающими документами на квартиру, то есть с теми документами на основании, которых продавец приобрел эту квартиру. Эти документы подтвердят, что продавец имеет право распоряжаться этим объектом.
Кроме того, выписка из ЕГРН покажет, нет ли на объекте недвижимости каких-либо ограничений или обременений, например, ареста или залога. Хотя сейчас выписка для третьих лиц не содержит информации о владельце, продавец может получить её самостоятельно и показать покупателю для подтверждения своих прав. Сделать это можно быстро и бесплатно на портале "Госуслуги".
Также рекомендую покупателям заказать выписку о переходе прав на недвижимость. Она даст возможность отследить историю сделок с квартирой, включая частоту смены владельцев и характер предыдущих операций.
А что еще стоит учесть покупателю перед заключением сделки?
Очень важно проверить наличие задолженности по коммунальным услугам, в том числе изучить квитанции об их оплате. Кроме того, если вместо самого продавца сделку ведет его представитель по доверенности, обязательно проверьте её подлинность. Доверенность легко подделать, поэтому проверка через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты — необходимая мера предосторожности. Обратите внимание, не была ли доверенность отозвана доверителем.
Не менее значимо проверить, проводилась ли в квартире перепланировка. Все изменения должны быть официально оформлены. Для этого попросите у продавца технический паспорт (или технический план) квартиры. Если перепланировки не были узаконены, новому владельцу придется решать эту проблему уже за свой счёт.
Важно обсудить с продавцом сроки снятия с регистрационного учёта тех, кто был прописан в квартире.
Также желательно проверить не началась ли процедура банкротства в отношении продавца, это можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Полагаем, все эти моменты нужно даже прописать в договоре купли- продажи.
Какие условия договора купли-продажи являются обязательными?
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В случаях, установленных законом договора купли-продажи подлежат также обязательному нотариальному удостоверению. Например, продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру, продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, гражданину, признанному недееспособным или ограниченно дееспособным подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы договора в этом случае влечет его недействительность. Это важно знать!
Существенным условиям договора купли-продажи, в частности, относятся:
Предмет договора. В нашем случае это подробное описание продаваемой квартиры, включая адрес, площадь, этажность, кадастровый номер и другие характеристики).
Цена договора. (указывается точная сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу за квартиру, без цены договор о ее продаже считается незаключенным).
Порядок расчетов: Определяется, каким образом и в какой форме будут производиться платежи (наличными, безналичным расчетом, рассрочка и т.д.).
Передача имущества: передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем фиксируются в акте приёма-передачи или ином документе о передаче. Обычно передача считается завершённой после подписания акта и передачи ключей.
Если в квартире остаются проживать лица, имеющие право пользования этим жильём, это должно быть указано в договоре с перечислением этих лиц и их прав. Также стороны могут в договоре прописать и иные условия сделки, например, ответственность сторон.
Если есть какие-то ограничения или обременения в отношении объекта недвижимости они обязательно должны быть прописаны в договоре (например, наличие ипотеки, найма жилого помещения и т.д.).
Кроме того, в договоре следует указывать полные данные продавца и покупателя (Фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес проживания, СНИЛС и т.д), а также нужно указывать дату и место составления договора.
Какие еще документы потребуются для оформления сделки?
Перечень документов индивидуален для каждой сделки, необходимость и достаточность документов определяет государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы.
Если коротко, не останавливаясь на нюансах, то это: заявление о регистрации от покупателя и продавца, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, документы, удостоверяющие личность обеих сторон. Покупателю также потребуется также оплатить госпошлину. Если сделка осуществляется по доверенности – то необходимо приложить нотариальную доверенность и тд. Уточнить примерный перечень для конкретного случая поможет бесплатный специальный сервис «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра.
А бывают ли случаи, когда может потребоваться предоставление иных документов?
При продаже доли в праве общей собственности, или, комнаты в коммунальной квартире, продавец обязан уведомить остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю или комнату. В этом случае, к заявлению о регистрации прикладываются документы, подтверждающие уведомление сособственников об их преимущественном праве покупки доли в праве или комнаты, либо отказы от права преимущественной покупки от них.
Если владельцем квартиры является несовершеннолетний, или если в жилом помещении живут подопечные или дети без родителей, потребуется разрешение органов опеки. Если жилье принадлежит супругам, обязательно необходимо предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга, чтобы в ЕГРН не появилась отметка о том, что недвижимость продана без согласия супруга.
В каком размере и кем будет оплачиваться госпошлина?
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру с января 2025 года установлена в размере 4000 рублей для физических лиц. Ее вносит покупатель. Пошлина делится на количество покупателей. Например, если собственниками по договору становятся 2 гражданина, то каждый из них уплачивает по 2000 рублей, если 4 — то по 1000 рублей от каждого.
