Сегодня мы поговорим о том, какие существуют обременения на недвижимость и почему покупателю важно проверять их наличие перед совершением сделки. Ведь именно они могут помешать полноправно распоряжаться приобретенным объектом. Чтобы разобраться во всех тонкостях этой темы, мы пригласили к нам в студию ведущего специалиста-эксперта отдела государственной регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Ирину Валиуллину.
Итак, давайте начнем с самого главного вопроса: что такое обременение на недвижимость?
Обременением называется любое ограничение прав собственника на распоряжение своим имуществом. Пока оно существует, владелец не сможет полностью использовать свою недвижимость: продавать, дарить или обменивать её без согласования с теми лицами или организациями, которые наложили это обременение.
И какие же виды обременений встречаются чаще всего?
Есть несколько основных видов обременений, которые наиболее распространены, обозначу 5:
Ипотека. Это, пожалуй, самое распространенное обременение. Если квартира находится в ипотеке, то собственник может распоряжаться ею только с разрешения банка, выдавшего кредит.
Аренда. При аренде собственник передает своё имущество в пользование другому лицу (арендатору) на определенный срок. В этот период арендодатель не может свободно пользоваться этим помещением, однако у него остается возможность его продажи.
Рента или договор пожизненного содержания. По этому договору человек передает свои права на недвижимость другому лицу в обмен на регулярную выплату ренты или уход за ним до конца жизни. Однако сделка может быть расторгнута, если вторая сторона нарушит условия договора.
Сервитут. Этот вид обременения касается земельных участков. Он означает, что часть земли должна оставаться доступной для других лиц, например, для проезда или прохода. За это собственник обычно получает компенсацию.
Арест. Такое обременение накладывают судебные органы или приставы-исполнители в ходе судебных разбирательств. До снятия ареста вы не сможете совершать никаких сделок с недвижимостью.
Каким образом покупатель может проверить наличие этих обременений?
Все эти данные содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписку из ЕГРН можно заказать либо в офисах МФЦ, либо онлайн через портал Госуслуги. В ней будут указаны все существующие ограничения на интересующий вас объект, а также информация о количестве собственников. Некоторые ограничения можно узнать через бесплатный онлайн сервис на сайте Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости» в разделе сайта «Электронные услуги и сервисы»
Скажите, пожалуйста, может ли быть ситуация, когда обременение на квартиру не отображается в выписке из ЕГРН? Например, если продавец скрывает эту информацию.
Да, такая ситуация возможна, хотя она довольно редкая. Дело в том, что некоторые обременения могут возникать вне правового поля, например, устная аренда или негласное соглашение между родственниками. Но в таких случаях юридически правда на стороне покупателя, ведь документально устные договоренности не имеют силы. Если подобные соглашения не зарегистрированы официально, то они не создают правовых последствий для нового владельца недвижимости. Тем не менее, такие ситуации могут привести к конфликтам и могут быть весьма неприятны.
Еще такой момент: допустим, я купила квартиру с обременением, например, ипотекой. Могу ли я снять это обременение самостоятельно?
В случае ипотеки снятие обременения возможно только после полного погашения кредита. После того как долг перед банком закрыт, необходимо обратиться в банк для получения справки о полном погашении задолженности. Затем нужно подать заявление в Росреестр вместе с этой справкой, чтобы обременение было снято. Процедура занимает некоторое время, но после завершения вы станете полноценным собственником объекта.
И последний вопрос: существуют ли способы минимизировать риски при покупке недвижимости на вторичном рынке? Может быть, есть какие-то рекомендации для покупателей?
Конечно, есть несколько простых шагов, которые помогут снизить риски:
Проверьте документы продавца. Обязательно запросите у продавца паспорт, свидетельство о праве собственности и другие важные бумаги, уточните, использовался ли маткапитал при приобретении квартиры, не являются ли несовершеннолетние владельцами недвижимости, а также кто прописан в квартире.
Закажите актуальную выписку из ЕГРН. Бесплатную экспресс-выписку через сайт Госуслуги может заказать сам продавец-собственник. Она покажет все текущие обременения, подтвердит, что продавец действительно является владельцем продаваемой недвижимости.
Попросите справки об отсутствии задолженностей. Например, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам или налоговых обязательств. Либо же можно запросить последние квитанции об оплате коммунальных платежей, чтобы убедиться в отсутствии долга.
Следуя этим рекомендациям, вы значительно снизите вероятность неприятных сюрпризов при покупке недвижимости.
